Administrator Clasic vs Firma de Administrare

 

De ce sa colaborati cu o firma de administrare ?

  1. In majoritatea cazurilor firmele de administrare sunt formate din persoane calificate care trateaza meseria de administrator ca un loc de munca full time si care detin sub administrare mai multe blocuri avand astfel o experienta mai mare in domeniu, spre deosebire de un administrator persoana fizica, care face acest job ca unul part – time .
  2. Avand in vedere ca una din marile frici ale proprietarilor este cea a infractiunii de delapidare a banilor de catre administrator , un alt avantaj al firmelor este acela ca pot fi mult mai usor de urmarit atat pe site-ul ANAF cat si datorita transparentei multora dintre firme prin prezentarea detaliata a cheltuielilor la avizierul asociatiei.
  3. Folosirea de mijloace tehnologice avansate si conforme cu legislatia in vigoare ce reduc riscul erorilor aproape de 0 , dar si care sporesc rapiditatea afisarii listelor de plata .
  4. Un alt avantaj este flexibiliatea metodelor de plata , o firma de obicei poate pune la dispozitia proprietarilor , la cerere , diferite metode de plata . In cadrul firmei noastre momentan ca metode de plata sunt acceptate platile la terminalele Zebra Pay si Qiwi , platile cu ajutorul unul card de credit/debit , plata prin banca si plata la casierie .
  5. In cadrul firmei noastre, proprietarii blocurilor pe care le avem sub administrare beneficiaza de asemenea , in cazul in care isi doresc acest lucru , de notificari lunare prin e-mail si/sau SMS, odata cu afisarea listelor de plata , cu explicatiile cheltuielilor ce-i sunt repartizate pe luna afisata . De asemenea , toti proprietarii primesc in fiecare luna aceasta notificare alaturi de notele de consum pentru citirea apometrelor in cutia postala .
  6. Daca pentru salariul unui administrator angajat cu contract individual de munca se mai platesc taxe catre stat ce constau in CAS , CASS si Somaj , in cazul unei firme costurile de administrare vor fi reduse deoarece aceasta presteaza serviciile de administrare in baza unui contract incheiat intre firma si asociatia . Firma nu pleaca in concediu !
  7. Promptitudine ! O firma nu va astepta ca restantierii sa acumuleze restante pe ani de zile , ci odata cu depasirea termenului de neachitare a cotelor de intretinere de 3 luni , va demara procedurile necesare actionarii in judecata .
  8. Platforme Online – Multe dintre firmele de administrare a blocurilor pot oferi si o platforma online prin intermediul careia proprietarii pot vizualiza in orice moment cat au de plata , pot introduce indecsii , dar pot vedea si situatia financiara a asociatiei facand totul transparent .

Asadar, fie ca optati pentru firma noastra sau alta firma de administrare, avantajele sunt evidente fata de un administrator persoane fizica. Noi incurajam toate asociatiile de proprietari sa apeleze la firme deoarece astfel se vor elimina prejudecatile despre administratorii de bloc si faptul ca acestia fura banii vecinilor.

Cum a crescut Apa Nova Bucuresti tariful apei peste noapte ?

Incepand cu luna Aprilie 2017, furnizorul de apa de la nivelul municipiului Bucuresti a modificat structura tarifara, fapt ce a dus si la o cresterea a pretului final platit de catre consumatori pentru apa. Desi acestia nu mint cand spun ca tariful de baza ramane acelasi pentru ca 4,13 lei + 0,92 lei = 3,31 lei + 1,74 lei = 5,05 lei , acestia au omis sa specifice faptul ca tariful pentru apa pluviala va creste de la 0,92 lei la 1,74 lei , cat si faptul ca datorita cotelor diferite de aplicare a TVA pretul final platit de consumatori va fi mai mare ! In continuare va demonstram cu cifre exacte ce inseamna aceasta modificare :

Inainte de schimbarea tarifului 1 mc apa era format din 4,13 lei / mc apa + 0,92 lei / mc canalizare + 0,05 taxa municipala pentru apele uzate (TMAU) .

La aceste tarife se adauga 9 % TVA pentru mc de apa deoarece este considerata aliment si 19 % TVA pentru mc de canalizare deoarece este considerat un serviciu , taxa municipala fiind o taxa nu suporta TVA . Asadar inainte de modificarea structurii tarifare costul total pentru 1 mc apa era 4,13 lei * 1,09 + 0,92 lei * 1,19 + 0,05 lei = 4.5017 + 1.0948 + 0,0500 = 5.6465 lei / mc apa consumata .

Dupa schimbarea tarifului 1 mc apa este format din 3,31 lei / mc apa + 1,74 lei / mc canalizare + 0,05 TMAU .

La aceste tarife se adauga 9 % TVA pentru mc apa si 19 % . Dupa modificarea structurii tarifare costul total pentru 1 mc apa este de 3,31 lei * 1,09 + 1,74 lei * 1,19 + 0,05 lei = 3.6079 + 2.0706 + 0.500 = 5.7285 lei / mc apa consumata .

De asemenea, si tariful pentru apa pluviala s-a majorat de la 0,92 lei + tva + tmau la 1,74 lei + tva + tmau deci de la 1.1448 lei / mc apa pluviala la 2.1206 lei / mc apa pluviala .

Asadar in cazul unei facturi de 100 mc apa rece si 15 mc apa pluviala , pretul total al facturii creste de la 581.82 lei la 604.66 lei . Adica 22,84 lei .

In concluzie, Apa Nova Bucuresti a reusit sa creasca pretul apei reci cu 3,92 % doar prin schimbarea structurii tarifare , desi acestia sustin ca pretul ramane neschimbat !! Cine are de castigat in urma acestor modificari ? Raspunsul este simplu, atat statul prin incasarea unor cote de tva marite cat si Apa Nova Bucuresti prin cresterea pretului pentru apa pluviala, singurii care au de pierdut sunt consumatorii finali .

www.stasprop.ro – Firma de Administrare Imobile

De ce plătesc diferențe de apă ?

În conformitate cu legislaţia în vigoare, în cazul unui condominiu furnizorul se află în relaţie contractuală cu toţi conlocuitorii, prin apometrul principal al imobilului. Punctul de delimitare este apometrul principal şi instalaţia interioară este proprietatea conlocuitorilor, iar apometrul secundar este proprietatea locatarului. Din această cauză, chiar dacă un condominiu este contorizat în totalitate, este nevoie şi de apometrul principal.

Care poate fi cauza diferenţelor de măsurare, în cazul în care fiecare apartament şi punct de consum comun este contorizat ? Cauzele de mai jos pot apărea şi separat, dar şi împreună:

  1. Punct de consum necontorizat pe instalaţia interioară după apometrul principal, instalaţie care este în proprietatea conlocuitorilor (ex. robinet de curte, incintă cu utilizare comună, garaj etc.) În acest caz cantitatea de apă consumată în aceste puncte de consum este înregistrată de apometrul principal, dar nu apare în consumul înregistrat al niciunui apometru secundar.
  2. Avarie, spargere de conductă pe instalaţia interioară, după contorul principal, dar înaintea contoarelor secundare. Şi în acest caz pierderea de apă este înregistrată de contorul principal, însă nu este înregistrată de către nici un contor secundar (în cazul a 90% din avarii apa nu apare la suprafaţă).
  3. Este posibil ca şi într-un apartament să există punct de consum necontorizat (de ex. o maşină de spălat sau un
  4. rezervor WC racordat la conductă înaintea contorului secundar). Deasemenea este posibil, ca în urma unei “intervenţii” al unui consumator, contorul secundar să nu arate consumul real. În aceste cazuri “consumatorul” respectiv îşi păgubeşte colocatarii şi nu pe furnizor.
  5. Indecşii contoarelor comunicate verbal sau lipite pe uşă nu corespund realităţii (din greşeală sau într-un mod voit).
  6. În caz de imposibilitatea citirii a unor contoare de apartament se ia în calcul un consum estimat, consum care poate să difere de cel real.
  7. Decalaj calendaristic între data citirii contorul principal şi ale contoarelor secundare.
  8. Valabilitatea verificării a unui sau a unor contoare secundare a expirat, şi din această cauză este posibil ca să nu înregistreze corect. Contravaloarea cantităţii de apă neînregistrată de către contorul defect este achitată de către toţi locatarii, în locul consumatorului din cauză.
  9. Contoarele principale şi secundare diferă în principiul lor de funcţionare, şi astfel şi în clasa lor de precizie. Contoarele de branşament montate de către furnizor de obicei sunt de clasa “C” (de precizie ridicată), iar contoarele montate în apartamente sunt de clasa de precizie “A”, cel mult “B” (precizie mai redusă).
  10. Contoarele secundare nu sunt montate într-un mod corespunzător. De exemplu, un contor secundar de clasa de precizie “B” devine de clasă de precizie “A”, dacă este montat într-o poziţie verticală, adică măsoară cu o precizie mai scăzută.

FONDUL DE RULMENT

Desi odata cu publicarea legii 230 / 2007, obligativitatea colectarii fondului de rulment nu mai este specificata, este totusi necesara constituirea acestui fond deoarece el reprezinta un fond intermediar cu ajutorul caruia sunt platite facturile lunare in termen. Pentru a intelege mai bine necesitatea fondului de rulment va propunem urmatorul exemplu simplist :

Presupunem ca un bloc este dat in folosinta proprietarilor la data de 01.01.2017 , acestia vor folosi utilitatile in perioada 01.01.2017 – 30.01.2017 , de asemenea, presupunem ca facturile de utilitati vor fi emise in datele de 3, 7 si 10 ale lunii urmatoare in functie de furnizori. Conform Normelor de Aplicare ale Legii 230 / 2007 , Art. 25 , administratorul blocului are un termen de 5 zile de a calcula si afisa listele de plata de la primirea ultimei facturi prin posta termen ce poate varia intre 3 si 5 zile .

  • A. 03.02.2017 – Factura de energie electrica – 200 lei – Scadenta 18.02.2017
  • B. 07.02.2017 – Factura de caldura – 5000 lei – Scadenta 22.02.2017
  • C. 10.02.2017 – Factura de apa – 2000 lei – Scadenta 25.02.2017

Daca administratorul va primi factura C in data de 14.02 si va emite listele de plata in data de 18.02, termenul facturii A este deja depasit.

De asemenea, proprietarii pot avea un termen scadent la plata cotelor de contributii pana la 20 zile, asadar in cazul ideal in care toti proprietarii isi vor achita facturile in termenul scadent, sumele pentru facturile repartizate in lista se vor incasa in data de 07.03.2017, moment in care toate facturile vor avea deja termenul scadent depasit si posibil vor intra in penalitati. Pentru a se evita aceasta problema se constituie fondul de rulment.

Fondul de rulment :

  1.  este individualizat pe apartament la nivelul celei mai mari intretineri din an – Conform Art. 24 Alin 1 – HG 1588 / 2007
  2. se incaseaza pe o chitanta separata de cote – Conform Art. 24 Alin 2 – HG 1588 / 2007
  3. este obligatia de plata a chiriasului daca este specificat in contractul de inchiriere – Conform Art. 24 Alin 3 – HG 1588 / 2007
  4. acesta este restituit in momentul vanzarii imobilului – Conform Art. 24 Alin 4 – HG 1588 / 2007pe baza de cerere !
  5. devine obligatoriu de platit daca adunarea generala stabileste colectarea acestuia – Conform Art. 32 Alin 1 – HG 1588 / 2007
  6. este evidentiat intr-un registru separat – Conform Art. 22 Alin 7 – HG 1588 / 2007 pe un model Conform OMEF 1969 – formular cod14-6-25/a

Scoaterea copiilor sub 3 ani de la intretinere

În urma știrilor apărute în media, în ultima perioada, am decis să ne informăm în amănunt despre noile modificări aduse, de domnul senator Dragos Luchian, asupra Legii nr. 230 / 2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea Asociațiilor de Proprietari.

Pe pagina de internet senatului am reușit să găsim proiectul de lege propus de către domnul senator în Forma Initiatorului :

Articolul 47 se modifică având următorul conținut:
“Art. 47
Cheltuielile asociației de proprietari sunt urmatoarele:
a)  cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale;
b)  cheltuieli pe consumuri individuale, cu excepția copiilor minori cu vârsta de maxim 3 ani;
c)  cheltuieli pe cotă-parte indiviză, în funcție de suprafața utilă a proprietății individuale;
d)  cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari, cu excepția copiilor minori cu vârsta de maxim 3 ani;
e)  cheltuieli pe consumatori tehnici;
f)  cheltuieli de altă natură. “
Alineatul (2) al articolului 49 se modifică, după cum urmează:
“Art.49. – (2) Termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 30 zile calendaristice.”

Iar Expunerea de Motive este urmatoarea:

            “ Legea nr. 230/2007 are o serie de prevederi care pot crește inutil cheltuielile pe consumuri individuale sau dacă acestea nu pot fi plătite într-un termen de 20 de zile.

În acest sens am avut în vedere faptul că includerea minorilor care au sub 3 ani în numărul persoanelor care să plătesc cheltuielile de întreținere ale locuinței și cheltuielile asociației de proprietari nu se justifică. Consumul realizat de acești copii minori se poate reflecta în contoarele de apă sau în consumul locuinței per ansamblu. În plus, în condițiile în care animalele mici de companie (pisici, căței, etc) nu sunt incluse în rândul consumului pe locuință / apartament / persoană. consider absurd să contorizam cvasi-cheltuielile “provocate” de bebeluși pentru buna desfășurare a asociației proprietarilor de locuințe.

Consider că legiuitorul a avut mici scăpări de interpretare juridică cu privire la acest aspect, pe care le corectăm prin această propunere legislativă.

Față de toate aspectele menționate, inițiem prezenta propunere legislativă pe care o inaintăm spre dezbatere și adoptare celor doua Camere ale Parlamentului României, în procedură de urgență. “

În primul rând, aș dori să atrag atenția asupra lipsei de expertiză, a domnului senator, în domeniul administrării de imobile, deoarece Expunerea de Motive a acestuia nu se reflectă în modul în care acesta a ales să interpreteze și să modifice Art. 47 al legii 230 / 2007 . În Expunerea de Motive acesta precizează că nu se justifică includerea minorilor care au sub 3 ani în numărul persoanelor ce plătesc cotele de intreținere, iar în proiectul de lege acesta propune eliminarea cheltuielilor pe consumuri individuale și pe beneficiari pentru minorii sub 3 ani, lucru care este absurd.

În al 2-lea rând, consider că faptul că animalele de companie nu sunt trecute la cheltuielile curente ale unei asociații de proprietari, nu trebuie luat ca punct de referință în Expunerea de Motive, asociațiile având posibilitatea de a impune, prin hotărâre a Adunării Generale, o taxă pentru posesorii de animale de companie.

Senatul Romaniei a ales totuși să modifice parțial legea propusă, astfel încât aceasta doar sa ofere posibilitatea asociațiilor de proprietari să ia o hotarare cu privire la exceptarea minorilor sub 3 ani de la plata cotelor de intreținere, nu să li se impună, însa, în continuare, se face referire la cheltuieli ce nu reprezintă cheltuielile pe persoană !! Forma Adoptata de Senat

Acest proiect de lege a suferit în continuare modificări și în Camera Deputaților, deputații alegând să renunțe la prelungirea termenului de plată de la maxim 20, la maxim 30 zile, dar și la o categorie de cheltuieli de la care minorii sub 3 ani pot fi scutiți. Astfel, forma finală a modificarii este urmatoarea : Forma pentru Promulgare

 După alineatul (1) se introduce un nou alineat, alineatul (2), cu următorul cuprins: „(2) Asociaţiile de proprietari pot hotărî exceptarea de la plata cheltuielilor prevăzute la alin. (1) lit. b) pentru copiii cu vârsta de până la 3 ani.”

Am extras din HOTĂRAREA  Nr. 1588 din 19 decembrie 2007 ( Normele de aplicare ale Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari) , Secțiunea a 3-a care face referire la cheltuielile de la Art. 47 alin. (1) lit. b), iar aceasta spune urmatoarele :

CAPITOLUL III

SECŢIUNEA a 3-a

Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale

Art. 39. – (1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece şi canalizare;apă caldă menajeră; energia termică, combustibilul şi apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; încălzirea apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.

(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează în funcţie de indexul contoarelor individuale sau în funcţie de alte criterii în baza cărora se pot individualiza consumurile.

Așadar, tocmai a fost trecută prin Senat și prin Camera Deputaților o lege care dă posibilitatea asociațiilor de proprietari să scutească minorii de până la 3 ani, de la cheltuielile înregistrate pe index individual. Cum ? Poate la această întrebare pot răspunde inițiatorul acestei legi, cât și cei ce au adus “imbunătățiri” .

Haideți, totuși, sa considerăm că această lege ar fi făcut referire la Art. 47 alin. (1) lit. a) , adică scutirea minorilor de sub 3 ani de la cheltuielile pe număr de persoane. Vă propunem următoarea situație:

Să presupunem că într-o asociație de proprietari sunt 100 persoane din care 20 sunt copii sub  3 ani. Iar cheltuielile pe număr de persoane ar fi aproximativ de 2000 lei (deși, Gazele , Salubriatea si Energia Electrică sunt în majoritatea cazurilor mai mici de atât). Până acum s-ar fi plătit 20 lei de persoana, să luăm în calcul o familie cu 1 copil de sub 3 ani, aceasta ar plăti 60 lei. Dupa introducerea modificării cheltuielile s-ar impărți la 80 de persoane deci 25 lei de persoană , aceeasi familie ar plăti 50 lei. Astfel se obține o reducere de 10 lei pentru o familie care, cel mai probabil, are 2 locuri de muncă și își permite să întrețină un copil cu sau fară 10 lei in plus. Să privim și din perspectiva pensionarilor, dacă 2 pensionari ar plăti, înainte de modificarea legii, 40 lei lunar, ulterior modificării vor plati 50 lei. Pe cine credeți ca ajută mai mult 10 lei in plus ? O familie de tineri cu un copil sau un cuplu de bătrâni care au o pensie mult mai mică decât salariile tinerilor.

Pentru cei care susțin că un copil nu consumă vă rugăm să luați în calcul următoarele aspecte :

  • Un copil în casă poate presupune un consum suplimentar de gaze . Ex : încălzirea laptelui sau altor mâncăruri.
  • Un copil în casă poate presupune un consum suplimentar de energie electrică, deși mulți proprietari susțin că un copil de până în 3 ani nu se plimbă singur cu liftul și nu aprinde becul pe scară, vă rog să luați în considerare faptul că poate fără un copil nu ați ieși așa des din casă pentru plimbări în parc etc.
  • Un copil în casă poate presupune un volum mai ridicat de gunoi menajer. Ex : pampers.

Concluzia noastră este că toate persoanele care au intrat în contact cu aceasta lege nu au expertiza necesară, în domeniul administrării de imobile, și nici nu au consultat persoane ce iși desfășoară activitatea în domeniu, astfel au reușit să promulge o lege care va reuși doar să cauzeze probleme administratorilor de bloc, prin prisma confuziei create în randul proprietarilor.

Asadar, în forma actuală în care această lege este publicată la data de 23.03.2017 în Monitorul Oficial, nu va avea NICIUN EFECT, asupra asociațiilor de proprietari întru cât aceasta scutește minorii cu vârsta de sub 3 ani, de la cheltuielile înregistrate pe index individual .

 

www.stasprop.ro – Administrare Imobile